1 我国智能化居住小区的现状及应解决的关键技术

1.1 我国智能化居住小区的现状

我国居住小区，特别是新建小区的智能化系统建设是近几年才兴起来的。小区智能化系统的建设总体上是以需求为导向的，而且带动和培育了一个产业的发展。1999年，只有少量房地产开发商在建设楼盘时规划设计了智能化系统，2000年，在部分商品楼盘都不同程度地开始建设了智能化系统，甚至存在某些“炒作”或“广告不实”的现象。不少开发商往往十分看重智能化系统对楼盘销售带来的好处，而对居住小区建成后，智能化系统的运行与维护，以及所需的运行费用则很少考虑，存在着盲目建设“过火”了，开发商头脑“发热”了，应该让政府出面压一压，这种担忧完全是多余的。因为小区智能化系统的建设基本上是市场行为，不应该用过去计划经济时期的眼光来看待。事实上到2001年这种具有“盲目性”的建设逐渐“冷”下来，开始转为“理性”。

目前，全国新建的居住区几乎都不同程度地建设智能化系统，特别受到青睐的是安防装置与宽带接入网。在直辖市、省会城市以及经济较为发达沿海城市等已建设了不少高水平的智能化系统。随着时间推移对智能化系统运营与维护、物业管理公司动作等方面全社会都给予了高度重视，暴露了不少管理、运行机制方面一些深层次问题，它涉及到建设、公安、电信、广电、供水、燃气、电业等行业管理，也涉及到开发商、业主，甚至于政府等，但总的民展趋势是健康的。随着人们生活水平的提高，智能化居住小区的建设将会逐渐扩展，甚至将智能化小区扩大为社区或城市。

1.2 制定“居住区智能化系统建设要求与技术导则”必要性

总结这几年来居住小区智能化系统建设的经验及教训，2003年建设部住宅产业化促进中心及时地发布经修订的《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》（以下简称《导则》）是非常必要的。

（1） 可以规范居住小区智能化系统的建设，提高居住小区的性能，使其适应高科技，特别是信息技术的发展，满足信户较长期的需求。《导则》要求居住小区智能化系统建设与居住小区建设同步进行，衽统一规划、设计、施工、检测调试与验收。智能化系统建设应采用总体设计，分步实施的原则。要求智能化系统的室内外管网布线纳入居住小区的综合管网布线设计中，满足居住小区平面规划的要求以及房屋结构对预埋管路的地求。并要求按现有标准规范设计与施工。

（2） 《导则》的实施，规范了智能化系统的功能，促进了土建设计与智能化系统建设的紧密结合。在近几年建设的智能化系统不少是由系统集成商设计的，他们往住把智能建筑设计理念及方法用于居住小区智能化系统的建设中，造成了系统建设内容过多，功能过于复杂，物业管理公司不愿用等问题。事实上智能建筑与居住小区智能化系统建设有很大的区别。把居住小区智能化系统建设简单地纳入智能建筑范畴是不对的。首先，智能建筑往往是写字楼或单位办公楼，对楼宇自控、安防系统、网络系统等建设要求远比居住小区智能化系统更高、复杂。而居住小区智能化系统面向老百姓，系统简单易学、可操作等方面则比智能建筑的要求高。而在土建设计方面居住小区智能化系统比智能建筑地理范围更广，产品安装难度往往较大。

（3） 通过《导则》实施，规范居住小区智能化系统总体规划设计和施工图设计。今后应将这部分内容作为设计单位的一个专业，全面提高智能化系统的水平。

（4） 《导则》的实施可以引导国内智能化系统产品的研发。近几年来，国内围绕小区智能化系统的产品开发迅速增加，特别是IP家庭智能终端、家庭智能化布线箱、数字硬盘录像、物业管理网站等，不少大公司也进入这市场。智能建筑中应用系统与产品大部分为国外产品，由于智能建筑对系统与产品技术要求较高，国外系统与产品相对成熟，而居住小区智能化系统的产品，如：可视对讲、多表远程计量、家庭智能终端等，国外产品价位太高，因此，绝大部分智能化系统采用国内或合资企业生产的产品。《导则》的实施可促进国内产品开发向实用、先进方面引导。《导则》中支持多网融合技术，IP智能终端、系统集成技术，这些都是目前居住小区智能化系统急需的技术与产品。另外，目前还不能做到不同厂家生产的智能化系统产品，可以相互替换。《导则》的实施力求在产品互换性上起引导和示范作用。

（5） 《导则》的实施可以提高和必进物业管理水平。居住小区智能化系统的建设对物业对物业管理队伍提出了更高地求，盲目建设、物业管理人员素质跟不上将会造成浪费。如何使居住小区的智能化系统科学合理，既能满足住户需求，又能使物业管理公司掌握，运行维护费用合理，这是《导则》中实施内容之一。另外，居住小区智能化系统的建设使物业管理在Internet网上展开成为可能，探索新的物业管理模式也是《导则》实施中的一个内容。

1.3 当前智能化居住小区建设中一些问题

（1） 盲目追求先进

有些业主贪多求全，甚至提出“世界一流”、“十五年不落后”等口号。过分强调了智能化系统的作用，忽视了中国的现实、文化背景和人们的实际生活水平等，超出了业主的功能需求，造成浪费；缺乏对系统和产品深入的了解，盲目追求“★”或“A”的数量；需求分析不够，致使投资效果很不理想，投入使用后发现问题太多。在《导则》中，把智能化小区分为一星、二星级和三星组。但并不是说按三星级标准设计，就是最佳方案。星级划分是对不同档次的居住小区而言的。简单地说，一星级适用于经济适用型居住小区，二星级适用于舒适型居住小区，三星级适用于豪华型居住小区。选择某类星级，取决于楼盘的定位也就是业主的实际需求、对小区智能化系统的正确定位，科学合理地选择功能及产品是建设成功的关键因素。

有些盲目追求技术先进，对智能小区建设及系统集成存在理解误区。除了相互攀比，追求不切合实际的高标准和技术先进性，还有的片面强调系统集成概念，在小区内盲目推行三网合一方案。既不考虑是否有需求，也不考虑物业管理人员素质。智能化系统是高新技术的高度综合，这些高新技术本身敢在迅速地发展和更新换代。智能化系统的建成中是一切的开始，在投入运行的几十年时间里，除了需要正确地管理和有效地维护外，还要不断通过实际使用来发现各类系统存在的问题和不足，从而对系统内的部分硬件和软件进行更新与长级，使其达到最佳运行状态。一般来说，智能化系统产品与设备的生命周期在10～15年，综合布线与现场总线等的使用寿命在15～20年。这就涉及到业主利益与维修基金的使用等方面的问题。当前有关部门应研究这方面的体制与政策措施，使之能适时地提长技术与更新设备。

（2） 重建设轻管理

许多方案在总体规划阶段，就没有考虑系统建成以后所需要的物业管理人员、运用费用等问题。甚至有的只为楼盘促销而建，也就是说重建设轻管理，从而导致由于物业管理费偏低或物业管理人员素质差，造成某些系统关闭、停机现象。

（3） 规划、设计与施工方面存在问题

没有总体集成和系统更新与扩展的考虑，仓促上马，甚至边招标、边设计、边施工、边修改，造成了返工，浪费严重。有些智能化系统集成商对现场安装与施工组织了解不多，不能很好地组织指挥。设计部门对智能化产品和智能设计方法还很不熟悉，尤其在系统集成方面较弱，还需要产品厂家和系统集成商的支持和通力合作。目前对智能建筑设计的注意重点大都集中在智能化系统上，面建筑方面注意不够。建筑结构的灵活性、适应性欠佳，对智能化系统设备的安装空间、管线、路由等考虑不周。施工组织与管理不够健全、形面指挥不灵、协调不力，施工中相互扯皮，施工效率低。现场工程督导人员、施工队伍素质差，缺乏经过正规训练、有经验的施工人员，造成安装质量不高。另外，对施工的全面质量管理重视不够。

（4） 小区局域网与宽带接入网重复建设

开民商自已建设小区局域网，要求该小区有较大的规模（最好在1000户以上，对别墅区可减少），且住户上网率较高；物业管理公司中有通信运营的。前一种方案小区对信息化的需求较高，投资较大，另外对网络的安全方面要下更大的功夫，有一定的风险；后一种方案投资少、风险小，但今后物业管理公司要开展网上增值服务需支付一些费用。目前有少量的小区智能化系统建设这两种方案都用，这是没有必要的。

（5） 多表远程计量系统运行管理方面问题

多表远程计量系统计费没有与有关部门沟通，会造成许多管理问题。有的建成后长期无法工作，造成浪费，有的选用一些价格低、质量差、性能不稳定的产品，造成系统不能正常运行；或系统的误差很大，结果形同虚设，仍需人员每月入户抄表，完全失去远传和集中检测的作用。水、电、气等业务部门的经营管理方式很不相同，有的在推行（或局部推行）预付费的IC卡经营方式；有些计量由小区物业公司管理，物业公司向水、电、气等业务部门用预售方式交费，使用中常出现较大差。个别小区还将公共环境的浇花清洁用水、路灯照明和办公用电等摊到住户身上，常常由此引发纠纷。

（6） 系统配置与控制室建设不合理

这一误区会造成系统运行效果不佳。部分小区安装安防系统只是为门面，实际上作用不大；也有些小区安防系统设计过多，不切合实际。例如有一个只有二个多层住宅楼的院，为了防止非法放侵，从一层至顶层每套住宅内都安装了窗磁、红外幕墙，由于选用产品性能不佳，再加上使用不当，造成报率高，应用效果极差。另外，根据众多物业管理公司和系统集成商反映，许多小区的中心控制室非常狭小并且偏隅一角，甚至在地下二层，致使智能化系统投入运行后效果不理想。为了物业人员能及时出警响应，迅速赶到现场，中心控制室位置首迁在小区中间。为便于系统维护和检修，机房面积应恰当。开发商应选择有系统设计和施工经验，并能规范施工的集成商来完成智能化系统项目。应严格按规范要求进行施工，否则待隐蔽工程结束后便无法更改了，由此成的损失将是十分巨大的。如智能化系统中涉及的弱电系统较多，应尽量将弱电系统管线统一到一条（个）综合管道（井）中，每个子系统对接地都有一定的要求，应根据不同的子系统确定不同接地方案，接地与防雷应分别考虑、统一施工。

由于智能化系统在国内隶属于建设、公安、邮电、广电、电业等行业管理，目前管理混乱，加强对小区智能化管理势在必行。

1.4 我国智能化居住小区应解决的关键技术

目前居住沤智能化系统是由安全防范系统、管理与监控系统和通信网络系统组成，总共十五个功能模块。

安全防范系统由以下五个功能模块组成：居住报警装置、访客对讲装置、周边防越报警装置、闭路电视监控装置、电子巡更装置。

管理与监控系统由以下五个功能模块组成：自动抄表装置、车辆出入与停车管理装置、紧急广播与背景音乐、物业管理计算机系统、设备监控装置。

通信网络系统由以下五个功能模块组成：电话网、有线电视网、宽带接入网、控制网、家庭网。

总结以上三个系统，共十五个功能模块在个国各地小区中的应用情况，排除其管理、产品质量与用户使用等因素外，从技术层面来看应解决以下关键技术：

（1） 产品互换性

目前居住小区智能化系统中不少产品是不可替换的，如小区可视对讲系统，如果客户终端机坏了只能换同一型号的产品。这对系统长期运行存在着很大隐患，因为谁也不能保证这些产品的生产厂家不会出现变迁。解决产品的互换性问题，需要制定一毓的待业标准规范，通过市场竞争，使其逐步形成占据垄断地位的厂家联盟及它的品牌。这里的关键技术是制定一系列的行业标准，这需要时间，也需要政府、社会各个方面大力支持，来检同攻关。

（2） 改进自动抄表装置的原理

从已经建成自动抄表装置的运行情况来看，效果普遍不佳，除了水、电、燃气的管理部门不予配合原因外，自动抄表装置的工作原理存在着严重缺陷，自动抄表装置一般都是采用将原表具中机械转动变换为电脉冲，以累计电脉冲数得到计量值。虽然目前采用抗干扰、UPS、信号传输过程自动纠错等方法，仍免不了出错。因此研究开发《可直读表具计量值》的自动抄表装置已是当务之急，目前已经有了这类产品，但还不普遍采用。

（3） 简化布线

目前一套居住区智能化系统布几十根线的现象普遍存在，线多给施工造成困难，且今后维护也十分麻烦。因此如何使布线简化且规范，形成整套智能化系统布线施工规范，也是需各方共同攻关来解决。